Como Investir em Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRIs
Investir em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) é uma alternativa interessante para diversificar a carteira de investimentos. Sobretudo, para aqueles que desejam se expor ao mercado imobiliário, mas não querem ou não podem investir diretamente em imóveis.
Trata-se de um título de renda fixa, lastreado em créditos originados a partir de operações no setor imobiliário. Os CRIs proporcionam oportunidades para investidores diversificarem suas carteiras, ao mesmo tempo em que fomentam o mercado imobiliário, possibilitando o financiamento de projetos e empreendimentos.
O que são e como surgiram os CRIs?
Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) são títulos de crédito e uma das principais alternativas de investimento no mercado imobiliário brasileiro. Essa modalidade de investimento permite que empresas do setor imobiliário captem recursos para financiar seus empreendimentos. Enquanto isso, os investidores têm a oportunidade de participar dos resultados desse mercado de forma segura e regulamentada.
Os CRIs surgiram no Brasil em 1997, com a Lei nº 9.514, que estabeleceu o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). A lei permitiu instituições financeiras e securitizadoras a emitir títulos lastreados em créditos imobiliários, como parcelas de financiamentos concedidos para aquisição de imóveis residenciais, comerciais ou industriais. Esses títulos são denominados Certificados de Recebíveis Imobiliários.
Como Funciona?
O funcionamento dos CRIs é relativamente simples. Quando uma empresa do ramo imobiliário concede um financiamento para um comprador adquirir um imóvel, ela passa a ter direito a receber parcelas mensais desse financiamento. No entanto, ao invés de esperar todo o prazo do financiamento para receber esses valores, a empresa pode vender os direitos creditórios das parcelas a uma securitizadora. Esta, por sua vez, agrupa esses créditos e os transforma em títulos, os CRIs. Esses títulos são então oferecidos ao mercado, permitindo que investidores comprem cotas e se tornem credores dessas parcelas.
Os CRIs são emitidos por securitizadoras, que são empresas especializadas em adquirir os créditos imobiliários de incorporadoras, construtoras ou outras instituições do setor. Esses créditos, normalmente representados por parcelas de financiamentos imobiliários, aluguéis, recebíveis de contratos de locação, entre outros, são reunidos e estruturados em uma emissão de CRI.
Essa estruturação envolve a criação de uma securitização, que é uma espécie de “pacote” contendo diversos créditos imobiliários. Essa prática permite que os riscos dos investimentos sejam pulverizados entre vários ativos, tornando o CRI uma opção mais segura em comparação a investimentos individuais.
Vantagens dos CRIs
a) Potencial de Retorno
Um dos principais atrativos para investir em Certificados de Recebíveis Imobiliários é o seu potencial de retorno. As taxas de rendimento costumam ser atrativas, especialmente quando comparadas a outros produtos de renda fixa mais tradicionais, como os títulos públicos. Além disso, os CRIs oferecem a possibilidade de investir em diferentes perfis de risco, desde empreendimentos consolidados e de baixo risco até projetos mais arrojados.
b) Isenção do Imposto de Renda
Outra vantagem dos CRIs é a sua isenção de Imposto de Renda para pessoa física, quando adquiridos por meio de Certificados de Recebíveis Imobiliários emitidos com prazo mínimo de três anos. Essa isenção é válida tanto para pessoas físicas quanto para fundos de investimento. Essa característica torna o CRI ainda mais atrativo para os investidores que buscam aumentar a rentabilidade líquida de suas aplicações.
c) Liquidez
Em relação à liquidez, os CRIs geralmente possuem prazos mais longos, o que pode limitar o acesso imediato aos recursos investidos. Portanto, é importante que o investidor esteja ciente de suas necessidades financeiras de curto, médio e longo prazo antes de investir em CRIs.
d) Segurança
A segurança e a rentabilidade dos CRIs podem torná-los uma peça-chave na estratégia de investimentos de quem busca obter ganhos consistentes e proteger o patrimônio a longo prazo. Com a devida diligência e o acompanhamento adequado, os CRIs podem ser uma excelente alternativa para investidores que desejam se expor ao mercado imobiliário de forma inteligente e planejada.
Uma das principais vantagens dos CRIs para as empresas do setor imobiliário é a possibilidade de captar recursos de forma antecipada e, com isso, alavancar suas atividades e investimentos. Por outro lado, para os investidores, essa é uma oportunidade de diversificação de carteira, acesso ao mercado imobiliário e, muitas vezes, obter retornos atrativos, uma vez que os CRIs costumam oferecer taxas de juros mais elevadas do que outros investimentos de renda fixa.
Além disso, os CRIs têm como garantia os próprios imóveis financiados, o que confere uma segurança adicional ao investidor, pois em caso de inadimplência do devedor original, a securitizadora pode executar a garantia e liquidar o imóvel para honrar os pagamentos dos títulos. Esse lastro imobiliário dá mais solidez e previsibilidade ao investimento.
Vale ressaltar que os CRIs são regulados e fiscalizados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que estabelece regras e normas para garantir a transparência e segurança do mercado. Assim, os investidores podem contar com um ambiente controlado e transparente para aplicar seus recursos.
Os CRIs também oferecem algumas variações em sua estrutura, como os CRIs com pagamento de juros periódicos e os CRIs com pagamento de juros apenas no vencimento. Essa diversidade possibilita que diferentes perfis de investidores encontrem alternativas que atendam às suas necessidades e objetivos.
Cuidados ao investir nos CRIs
Apesar de todas as vantagens, antes de investir em Certificados de Recebíveis Imobiliários é importante destacar que, como qualquer investimento, os CRIs também apresentam riscos. O principal risco está associado ao crédito dos devedores dos recebíveis que lastreiam o CRI. Caso os devedores enfrentem dificuldades financeiras e não honrem suas obrigações, os investidores podem ser afetados, principalmente aqueles que adquiriram CRIs de menor qualidade de crédito.
Por esse motivo, é fundamental que o investidor realize uma análise criteriosa do emissor do CRI, do perfil de crédito dos devedores dos recebíveis e das características da estruturação da securitização. A diversificação da carteira também é uma prática recomendada, pois ajuda a mitigar os riscos associados a um único CRI.
Por outro lado, como em qualquer investimento, os CRIs também apresentam riscos. O principal deles é o risco de crédito, ou seja, a possibilidade de inadimplência por parte dos devedores originais, o que pode impactar o pagamento dos juros e do principal aos investidores. Além disso, os CRIs são atrelados ao mercado imobiliário, que está sujeito a flutuações e variações, podendo influenciar o desempenho desses títulos.
Aqui estão algumas etapas para Investir em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs)
1) Eduque-se:
Antes de investir em qualquer ativo, é essencial entender como funciona o mercado de CRIs, seus riscos e potenciais retornos. Procure informações em fontes confiáveis, leia livros ou artigos sobre o assunto e consulte especialistas financeiros, se possível.
2) Escolha uma corretora:
Para investir em CRIs, você precisará de uma conta em uma corretora que ofereça esse tipo de investimento. Pesquise corretoras confiáveis e que tenham uma boa variedade de opções de CRIs.
3) Avalie o risco e a rentabilidade:
Como em qualquer investimento, os CRIs apresentam riscos. É importante analisar a qualidade dos recebíveis que lastreiam o CRI, a reputação do emissor e as condições do mercado imobiliário antes de tomar sua decisão. Além disso, verifique a taxa de remuneração oferecida pelo CRI e compare-a com outras opções de investimento.
4) Diversificação:
Recomenda-se diversificar seus investimentos para reduzir o risco. Não coloque todos os seus recursos em um único CRI ou em um único tipo de ativo.
5) Acompanhe o mercado:
Uma vez que você tenha investido em CRIs, é importante acompanhar regularmente o desempenho de seus investimentos e estar ciente de possíveis mudanças no mercado que possam afetar o valor dos CRIs.
6) Prazo de investimento:
Considere o prazo de investimento que melhor se adapta aos seus objetivos financeiros. Alguns CRIs podem ter vencimentos mais longos, enquanto outros são mais curtos.
7) Perfil de investidor:
Tenha em mente o seu perfil de investidor, ou seja, o quanto você está disposto a correr riscos em busca de maiores retornos. CRIs, embora de renda fixa, possuem riscos e não garantem resultados positivos.
8) Custos e impostos:
Verifique as taxas e impostos associados ao investimento em CRIs, pois eles podem impactar o retorno líquido.
Conclusão
Em resumo, os Certificados de Recebíveis Imobiliários são uma opção de investimento interessante para aqueles que desejam diversificar suas carteiras e obter retornos atrativos no mercado imobiliário. No entanto, é fundamental que o investidor esteja ciente dos riscos envolvidos e realize uma análise criteriosa antes de tomar qualquer decisão.
Em resumo, os Certificados de Recebíveis Imobiliários têm se consolidado como uma importante alternativa de investimento no mercado brasileiro, possibilitando que investidores acessem o setor imobiliário de forma segura e regulamentada, ao mesmo tempo em que as empresas do ramo obtêm recursos para alavancar suas atividades. Com a contínua evolução do mercado financeiro e a busca por diversificação de investimentos, os CRIs tendem a continuar desempenhando um papel relevante no cenário econômico do país. Contudo, é fundamental que os investidores estejam cientes dos riscos envolvidos e busquem assessoria adequada antes de tomar qualquer decisão.
