Papel da Selic nos Investimentos em Fundos Imobiliários para 2025

Para saber onde investir em 2025 e aproveitar as tendências e perspectivas dos Fundos Imobiliários é fundamental entender o papel da Selic. Esse indicador, um dos mais relevantes para a economia brasileira, afeta diretamente os investimentos, incluindo os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Nesse contexto, uma Selic alta provoca efeitos que variam entre benefícios, prejuízos e impactos mistos, dependendo da categoria e do setor dos FIIs.

1. Fundos Imobiliários de Papel são Beneficiados pela Alta da Selic

A alta da Taxa Selic torna os retornos de títulos de renda fixa, como Tesouro Selic e CDBs (Certificado de Depósito Bancário), mais competitivos. Do mesmo modo, os Fundos Imobiliários (FIIs) de Papel, com perfil de baixo risco, como os de recebíveis (FIIs de CRI), geram rendimentos atrelados ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário), ao IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) ou IGPM (Índice Geral de Preços – Mercado) e se destaca nesse cenário. Quando a Selic aumenta, os FIIs de Papel geralmente obtêm benefícios.

a) Maior atratividade :
Primeiramente, por oferecer uma alternativa de baixo risco e rentabilidade atrativa em relação aos FIIs de tijolo (que podem ser impactados em riscos pela alta dos juros), tornam-se mais procurados pelos investidores.

b) Rentabilidade elevada :
Em segundo lugar, CRIs indexados ao CDI ou à inflação (IPCA/IGPM) oferecem maior retorno em períodos de alta da Selic.

Seja como for, aqui estão exemplos de FIIs de papel que podem ser beneficiados pela alta da Selic:

KNCR11 (Kinea Rendimentos Imobiliários)

• Descrição: Focado em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) indexados ao CDI, é altamente beneficiado em períodos de alta na Selic, pois a maior parte da sua carteira acompanha a taxa básica de juros.
• Destaque: Rendimentos crescentes em conformidade com a Selic sobe.

CPTS11 (Capitânia Securities I)

• Descrição: é um fundo de investimento imobiliário (FII) do tipo papel, com foco em títulos e valores mobiliários do setor imobiliário.
• Destaque: O portfólio do fundo é composto por CRIs (65% do PL) e FIIs (35%). 

HABT11 (Habitat II)

• Descrição: É um FII de papel com CRIs atrelados ao CDI e ao IPCA. Além disso, oferece boa liquidez no mercado secundário.
• Destaque: Alta frequência de distribuições de rendimento.

MXRF11 (Maxi Renda)

Descrição: O maior fundo imobiliário da bolsa realiza aplicações em CRIs e Desenvolvimento Imobiliário Residencial, por meio de permutas financeiras.
Destaque:   Registrou um rendimento de 12,51% nos últimos 12 meses, correspondendo a um valor de R$ 9,35 por cota.

2. Fundos Imobiliários de Tijolo são Prejudicados pela Alta da Selic

Todavia, os FIIs de tijolo, que possuem investimentos financeiros como galpões logísticos, shoppings e escritórios, frequentemente enfrentam dificuldades em cenários de Selic alta. Do mesmo modo, isso ocorre porque o aumento do custo de financiamento dificulta a previsão de novos projetos e reduz a atratividade do mercado imobiliário como um todo. Além disso, os investidores direcionam seus recursos para opções mais seguras e igualmente rentáveis, como títulos públicos, flexíveis a demanda por FIIs e direcionando suas cotações Em suma, esses fundos sofrem desvalorizações. ocorreu durante os ciclos de alta da Selic, já que os investidores mudaram sua percepção.

HGLG11 (CSHG LOGÍSTICA FDO INV IMOB – FII)

Objetivo: Investe em imóveis logísticos, como galpões industriais e centros de distribuição, que são essenciais para o setor de e-commerce e logística.

Exposição ao mercado imobiliário: O fundo tem imóveis alugados para grandes empresas, com foco em contratos de longo prazo.

Características: O HGLG11 é um dos maiores fundos imobiliários de tijolo, com um portfólio de imóveis modernos e bem localizados, com boa perspectiva de rentabilidade.

Destaque: Consistência na distribuição de dividendos, distribuindo uma média de R$ 1,10 por cota mensalmente.

FII KNRI11 (Kinea Renda Imobiliária)

• Objetivo: O fundo investe em imóveis físicos, como edifícios comerciais, galpões logísticos e shoppings.
• Exposição ao mercado imobiliário: A maior parte dos ativos é composta por imóveis para locação, proporcionando uma renda passiva aos cotistas com os alugueis recebidos.
• Características: O KNRI11 é conhecido pela diversificação de seu portfólio, com imóveis em diferentes setores e regiões do Brasil.
• Destaque: O fundo tem uma liquidez média diária de aproximadamente R$ 4,9 milhões, o que facilita a compra e venda de cotas.

3. Fundos Imobiliários Híbridos recebem impacto misto pela alta da Selic

Além dos FIIs de papel e tijolo, existe, por outro lado, uma categoria que sofre impactos mistos: os fundos híbridos. Ao contrário dos anteriores, esses fundos combinam investimentos em ativos de papel e tijolo, o que pode mitigar ou potencializar os efeitos da Selic alta.

HSRE11 (HSI Recebíveis Imobiliários)

Descrição: Invista em CRIs com uma diversificação interessante entre CDI e IPCA. Em momentos de alta Selic, a parcela indexada ao CDI se valoriza

Destaque: Por ser híbrido (mistura de fundos de papel e fundos de tijolos. ), tem boa diversificação setorial de CRIs.

XPPR11 (XP Properties FII)

Descrição: possui parte de sua carteira alocada em CRIs e outra parte em imóveis físicos

Destaque: Durante períodos de Selic elevada, a parte da carteira em CRIs contribui para manter as distribuições, enquanto os imóveis enfrentam dificuldades com vacância e queda nos valores de mercado. Ao mesmo tempo, essa diversificação gera um equilíbrio que, dependendo do cenário econômico, pode beneficiar ou prejudicar o fundo.

BCFF11 (BTG Pactual Fundo de Fundos) BTHF11 (Btg Pactual Real Estate Hedge Fund Fii Cf)

Descrição: possuem uma carteira diversificada que inclui fundos de tijolo, papel e outros ativos.

Destaque: Em cenários de Selic alta, o impacto depende do peso de cada tipo de ativo na carteira. Enquanto os CRIs podem gerar bons rendimentos, a depreciação de cotas de fundos de tijolo pode neutralizar os ganhos.

4. Fundos com Gestão Ativa

Fundos com gestão ativa, como o Hedge Brasil Shopping (HGBS11), podem aproveitar o cenário de Selic alta para realocar seus ativos e buscar maiores retornos em papéis indexados ao CDI ou IPCA. Contudo, essa estratégia pode ser limitada pela volatilidade do mercado, resultando em impactos incertos para os cotistas.

Conclusão: Oportunidades e Riscos

Em suma, a Taxa Selic alta beneficia claramente os fundos de papel e os investidores que buscam segurança e proteção contra a inflação. Por outro lado, ela prejudica os fundos de tijolo e os setores dependentes do consumo e do crédito, como shoppings e construção. Os investidores devem considerar o perfil de risco e o horizonte de investimento antes de tomar decisões. Uma análise criteriosa permite identificar oportunidades em meio aos desafios e aproveitar as vantagens de cada tipo de FII em diferentes cenários econômicos.

Por Mano Graal