FIIs de Shoppings Mostram Resiliência
Os FIIs de Shoppings mostram resiliência mesmo no atual ciclo de juros elevados no Brasil. Esse comportamento tem surpreendido investidores sobre a atratividade desse tipo de investimento diante da taxa Selic em patamares elevados. Ainda mais, porque os investidores tendem a buscar alternativas que ofereçam maior retorno com menor risco, como os títulos pós-fixados. Ainda assim, os FIIs de shoppings têm sido uma grata surpresa pela sua resiliência e desempenho acima do esperado, mesmo em um ambiente macroeconômico desafiador.
1. Impacto da Selic nos FIIs
A relação entre a Selic e os FIIs é geralmente negativa. Quando os juros sobem, os preços das cotas de FIIs tendem a cair, especialmente os fundos de tijolo, pois os investidores passam a exigir prêmios maiores para continuar aplicando nesses ativos. No entanto, isso não significa necessariamente um prejuízo. Muitos desses fundos continuam entregando dividendos consistentes, especialmente aqueles com ativos bem localizados e contratos de locação atrelados à inflação.
2. Desempenho acima do esperado em 2025
Nos primeiros meses de 2025, diversos FIIs de shoppings superaram as expectativas. Analistas do Itaú BBA, como Larissa Nappo e Fausto Menezes, destacam que os resultados dos fundos foram surpreendentes, mesmo sob uma política monetária contracionista. Essa performance se explica, em grande parte, pela recuperação das vendas nos shoppings e pelos reajustes de aluguel acima da inflação.
3. FIIs de shopping: híbridos com potencial
FIIs de shopping são considerados híbridos, pois combinam características do setor imobiliário com a dinâmica do varejo e da atividade econômica. Com o CDI elevado, os fundos de papel vêm se destacando nos rendimentos mensais. Porém, os shoppings mantêm consistência nos dividendos, principalmente os com portfólios de qualidade superior.
A principal diferença entre eles está no tempo de repasse da inflação. Fundos de papel ajustam-se quase que imediatamente à alta inflacionária, enquanto os shoppings dependem de ciclos de reajuste contratual, o que pode levar alguns meses.
4. Queda nas cotações como oportunidade
Segundo Sylvio Martins, da Arton Advisors, a queda nas cotações provocada pela alta dos juros nem sempre reflete a realidade dos empreendimentos. Para o investidor de longo prazo, isso representa uma oportunidade de compra. Shoppings voltados às classes A e B têm mostrado maior resiliência, com vendas crescendo cerca de 4% acima da inflação e aluguéis ajustados também acima do IPCA.
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5. Indicadores reforçam atratividade
Apesar da performance negativa do índice ITRIX Shopping nos últimos 12 meses (-6,2%), o segmento ainda apresenta um dividend yield médio de 12%, além de negociar com desconto médio de 20% (P/VP de 0,8x). Isso significa que o investidor pode comprar cotas por um valor abaixo do patrimonial, o que historicamente tende a se corrigir com o tempo, gerando valorização.
6. Inovação no setor de shoppings
Os fundos têm se reinventado para atrair mais visitantes e aumentar a receita. Shoppings atualmente vão além das compras e oferecem academias, espaços para coworking, eventos culturais, clínicas e até serviços públicos. Esse novo modelo amplia o fluxo de pessoas e diversifica as fontes de receita.
7. Participação das operadoras e valorização dos ativos
Uma tendência interessante é a entrada das operadoras de shopping como sócias dos FIIs, inclusive em empreendimentos de alto padrão. Isso tem gerado novas transações e fortalecido o potencial de valorização dos fundos. Um exemplo é o XP Malls (XPML11), que participa de empreendimentos relevantes como o Shops Faria Lima, desenvolvido pela JHSF, e mantém parceria com gigantes do setor como Multiplan e Iguatemi.
8. Fundos de destaque no mercado
Entre os fundos mais destacados do setor, XPML11 se posiciona como líder, com um portfólio qualificado e estratégias de expansão agressivas. Já o HGBS11 (Hedge Brasil Shopping) chama atenção por sua exposição a ativos premium e maduros. Outro nome relevante é o CPSH11 (Capitânia Shoppings), que se destaca pela boa gestão e consistência nos indicadores operacionais.
- Portátil, Inflação rápida
9. Perspectivas futuras para os FIIs de shopping
Com a recuperação pós-Covid já consolidada, o que deve ditar os rumos dos FIIs de shopping daqui para frente é a trajetória da curva de juros. Em caso de reversão do ciclo econômico e início de cortes na Selic, é esperado que os fundos voltem a se valorizar patrimonialmente. Isso pode ser impulsionado também por projetos de retrofit, expansões e aquisições estratégicas.
Conclusão: ainda vale a pena investir?
Sim, mesmo com a Selic em alta, investir em FIIs de shopping continua sendo uma estratégia válida, principalmente para investidores com foco no médio e longo prazo. A resiliência dos ativos, combinada com dividendos atrativos e potencial de valorização futura, compensa os riscos momentâneos impostos pelo ambiente de juros altos. Fundos bem localizados, com gestão profissional e portfólios premium, continuam sendo oportunidades sólidas dentro do setor de fundos imobiliários.
Enfim, a queda nos preços das cotas, provocada por fatores macroeconômicos, pode ser um bom momento de entrada. Para o investidor que busca diversificação, renda passiva e potencial de crescimento, os FIIs de shopping seguem como uma das opções mais interessantes da bolsa brasileira em 2025.
por Mano Graal
